주택 취득하고 명의를 정할 때 절세 방법

 

주택을 취득하면서 한 번 정도 명의 문제를 고민하는 경우가 있습니다. 이러한 상황에서 몇 가지 관점에서 명의를 정하는 걸 생각해보는 게 좋습니다. 

 

• 공동 등기를 적극적으로 활용합니다. 공동 등기를 하면 종합부동산세나 양도소득세 그리고 상속세 등에서 이득이 발생합니다.
• 사업하는 사람이 있다면 가급적 사업자 본인 명의를 배제합니다. 향후 압류의 대상이 될 수 있습니다.
• 지분등기를 하는 경우에는 증여세 과세여부를 파악, 배우자는 6억 원, 성년자는 5,000만 원, 미성년자는 2,000만 원까지 증여세가 부과되지 않습니다.

 

첫 번째 주택의 기준시가는 3억 원, 두 번째 주택의 기준시가는 5억 원 (양도소득세 과세표준은 1억 원)

 

 

• 보유세 측면

 

주택을 보유하면 재산세와 종합부동산세라는 보유세가 부과됩니다. 종합부동산세는 주택의 경우 개인별로 합산한 기준시가가 6억 원 (1 주택 단독명의는 9억 원)을 초과하면 안 됩니다.

 

• 1의 경우 : A가 2 주택을 보유하고 있다, 따라서 기준시가를 합산하면 8억 원이 되므로 종합부동산세가 과세됩니다.
• 2의 경우 : A와 B가 각각 한 채씩 보유하고 있다, 개인별로 기준시가각 6억 원에 미달하므로 종합부동산세는 과세되지 않습니다.
• 3의 경우 : 기준시가를 합산한 8억 원을 2로 나누면 4억 원에 불과하므로 종합부동산세는 과세되지 않습니다.

• 양도소득세 측면

 

양도소득세 과세 판단은 '1세대'를 기준으로 하지만 세금계산은 지분별로 합니다. 양도소득세 과세표준이 1억 원이고 세율이 6~40%라면 세금은 다음과 같습니다.

 

• 1 또는 2의 경우 : 1억 원 X 35% - 1,490만 원(누진공제) = 2,010만 원
• 3의 경우 : (5,000만 원 X 6~40%) X 2명 = [5,000만 원 X 24% - 522만 원(누진공제)] X 2명 = 1,356만 원

 

절세 측면에서는 3의 보유 형태가 가장 좋습니다. 참고로 주택임대소득세의 경우, 개인별로 따지므로 2와 3의 형태가 1보다 낫습니다.