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상가와 주택이 결합된 겸용 주택을 양도할 때에는 세금 관계를 따져 볼 필요가 있습니다. 이를 위해서는 먼저 겸용 주택이 상가에 해당하는지 주택에 해당하는지 구분부터 해야 합니다.
상가에 해당하면 양도소득세는 무조건 과세되나 주택에 해당하면 비과세를 받을 수 있기 때문에 세법은 주택면적이 상가면적보다 크다면 전체를 주택으로 봅니다 하지만 주택면적이 상가면적과 같거가 작은 경우에는 주택 부분은 주택, 상가 부분은 상가로 봐서 과세합니다.
- 주택의 면적 > 상가의 면적 : 모든 주택으로 본다
- 주택의 면적 ≦ 상가의 면적 : 주택부분은 주택, 점포 부분은 점포(상가)로 본다
상가 겸용 주택 양도 시 과세방법
김 씨가 보유한 상가 겸용 주택 (1~2층 점포, 3층 주택),
양도가액은 6억 원, 취득가액은 3억 원 가정,
보유기간은 5년, (이 주택만 보유 중)
김 씨가 이 건물을 양도할 경우, 세금은?
세금계산을 위해 먼저 양도가액과 취득가액을 상가 부분과 주택 부분으로 나눠야 합니다. 나누는 기준은 일반적으로 기준시가로 합니다. 이를 기준으로 나눈 결과가 다음이라고 한다면,
주택 부분 | 상가 부분 | |
양도가액 | 2억 원 | 4억 원 |
취득가액 | 1억 원 | 2억 원 |
- 주택 부분 - 1세대 1 주택과 비과세 요건을 갖춘 경우라면 비과세가 가능, 비과세 요건을 갖추지 못하면 당연히 과세됩니다. '김 씨'는 비과세를 받을 수 있으므로 세금이 없습니다.
- 상가 부분 - 양도소득세는 무조건 과세됩니다. 그렇다면 양도소득세는 상가 부분의 양도차익이 2억 원이고 보유기간이 5년이므로 장기보유 특별공제 15% (5년 X 3%)를 적용한 양도소득금액은 1억 7,000만 원입니다. 이 금액에서 250만 원의 기본공제를 적용한 과세표준은 1억 6,750만 원이며 이에 38%의 세율과 누진공제 1,940만 원을 차감하면 4,425만 원이 산출세액입니다.
양도 및 취득 가액을 조절하면 세금의 일부가 줄어들 수 있습니다. 상가 가격이 2억 원, 주택 가격이 4억 원 등으로 하여 계약서에 반영하는 식입니다. 이렇게 하면 주택에 대해서 비과세 혜택이 늘어나는 동시에 점포에 대한 양도소득세가 줄어듭니다.
이렇게 가격을 인위적으로 정하면 조세회피 행위로 몰릴 수 있고 이런 점을 예방하기 위해 감정평가를 미리 받아 처리하는 것도 생각해 볼 수 있습니다.
세금을 줄이거나 안 낼 수 있는 방법
- 건물 전체가 주택에 해당하면 가능
- 주택에 해당할 경우 실거래가액이 9억 원을 초과하지 않는 한 전체에 대해 비과세 혜택
- 상가를 주택으로 용도한 후 주택으로 사용한 기간을 2년 이상으로 맞추는 것
- 실상 주택으로 사용한 경우, 입증하면 문제가 없음 (입증은 사진이나 각종 주거와 관련된 서류)
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