상가주택의 매매와 세금, 과세 판단 방법

 

상가와 주택이 결합된 겸용 주택을 양도할 때에는 세금 관계를 따져 볼 필요가 있습니다. 이를 위해서는 먼저 겸용 주택이 상가에 해당하는지 주택에 해당하는지 구분부터 해야 합니다.

 

상가에 해당하면 양도소득세는 무조건 과세되나 주택에 해당하면 비과세를 받을 수 있기 때문에 세법은 주택면적이 상가면적보다 크다면 전체를 주택으로 봅니다 하지만 주택면적이 상가면적과 같거가 작은 경우에는 주택 부분은 주택, 상가 부분은 상가로 봐서 과세합니다.

 

• 주택의 면적 > 상가의 면적 : 모든 주택으로 본다
• 주택의 면적 ≦ 상가의 면적 : 주택부분은 주택, 점포 부분은 점포(상가)로 본다

 

상가 겸용 주택 양도 시 과세방법

 

김 씨가 보유한 상가 겸용 주택 (1~2층 점포, 3층 주택),
양도가액은 6억 원, 취득가액은 3억 원 가정,
보유기간은 5년, (이 주택만 보유 중)
김 씨가 이 건물을 양도할 경우, 세금은?

 

세금계산을 위해 먼저 양도가액과 취득가액을 상가 부분과 주택 부분으로 나눠야 합니다. 나누는 기준은 일반적으로 기준시가로 합니다. 이를 기준으로 나눈 결과가 다음이라고 한다면,

 

	주택 부분	상가 부분
양도가액	2억 원	4억 원
취득가액	1억 원	2억 원

 

• 주택 부분 - 1세대 1 주택과 비과세 요건을 갖춘 경우라면 비과세가 가능, 비과세 요건을 갖추지 못하면 당연히 과세됩니다. '김 씨'는 비과세를 받을 수 있으므로 세금이 없습니다.

 

• 상가 부분 - 양도소득세는 무조건 과세됩니다. 그렇다면 양도소득세는 상가 부분의 양도차익이 2억  원이고 보유기간이 5년이므로 장기보유 특별공제 15% (5년 X 3%)를 적용한 양도소득금액은 1억 7,000만 원입니다. 이 금액에서 250만 원의 기본공제를 적용한 과세표준은 1억 6,750만 원이며 이에 38%의 세율과 누진공제 1,940만 원을 차감하면 4,425만 원이 산출세액입니다.

 

 

양도 및 취득 가액을 조절하면 세금의 일부가 줄어들 수 있습니다. 상가 가격이 2억 원, 주택 가격이 4억 원 등으로 하여 계약서에 반영하는 식입니다. 이렇게 하면 주택에 대해서 비과세 혜택이 늘어나는 동시에 점포에 대한 양도소득세가 줄어듭니다.

 

이렇게 가격을 인위적으로 정하면 조세회피 행위로 몰릴 수 있고 이런 점을 예방하기 위해 감정평가를 미리 받아 처리하는 것도 생각해 볼 수 있습니다.

 

 

세금을 줄이거나 안 낼 수 있는 방법

 

• 건물 전체가 주택에 해당하면 가능
• 주택에 해당할 경우 실거래가액이 9억 원을 초과하지 않는 한 전체에 대해 비과세 혜택
• 상가를 주택으로 용도한 후 주택으로 사용한 기간을 2년 이상으로 맞추는 것
• 실상 주택으로 사용한 경우, 입증하면 문제가 없음 (입증은 사진이나 각종 주거와 관련된 서류)