장기보유특별공제란 무엇인가?

 

장기 특별보유공제는 부동산을 보유한 기간에 맞춰 양도차익에 일정률을 곱해 이를 양도차익에서 차감하는 제도입니다. '자산'을 오랫동안 보유함에 따라 물가상승률을 감안해 조세혜택 제도입니다.

 

 

장기 특별보유공제 예시. 1

 

원칙적으로 모든 부동산에 대해 3년 이상 보유하면 기본적으로 3년을 보유하면 10%, 4년째부터는 연 3%씩 추가되고 10년 이상은 최고 30%가 적용됩니다. 보유기간이 20년이 되더라도 최고 공제율은 30%만 적용됩니다.

 

3년	4년	5년	6년	7년	8년	9년	10년 이상
10%	12%	15%	18%	21%	24%	27%	30%

 

 

장기 특별보유공제 예시. 2

 

1세대 1 주택자는 2년 이상만 보유하면 비과세를 받을 수 있지만 9억 원을 초과하는 고가주택에 해당하는 경우에는 양도차익의 일부에 대해 세금이 나옵니다. 이 때는 위의 공제율이 아닌 다음과 같은 공제율을 적용합니다.  (3년을 보유하면 24%, 10년을 보유하면 80%)가 됩니다. 

 

이는 새로운 주택을 산 후 종전 주택을 양도하여 일시적 2 주택 비과세가 적용된 경우에도 이 공제율을 적용받을 수 있습니다. 고가주택이 몰려있는 강남지역에 거주한 사람에게 상당히 큰 혜택을 주는 제도입니다.

 

3년	4년	5년	6년	7년	8년	9년	10년
24%	32%	40%	48%	56%	64%	72%	80%

 

 

장기 특별보유공제 적용하지 않는 경우

 

• 보유기간이 짧거나 부동산에 해당하지 않는 경우
• 미등기 자산
• 분양권
• 입주권(전체 양도차익 중 부동산 양도차익에 대해서만 적용)

 

 

주택 중과세 제도 VS 토지 중과세 제도

 

주택 중과세 제도는 주택거래 활성화 명분으로 2014년에 폐지되었으며, 토지 중과세 제도는 토지에 대한 투기를 방지하는 차원에서 존치되었지만 토지의 중과세 세율은 60% 대신 16~50%로 인하되었으며, 장기보유 특별공제는 2017년부터 적용되고 있습니다.

 

비사업용 토지 세율은 사업용 토지에 비해 10% 더 적용됩니다. 비사업용 토지란 투자목적으로 보유한 토지를 말합니다. 보유한 토지 위에 신축한 주택이 1세대 1 주택에 해당하는 경우 토지에 대한 장기 특별보유공제는 전체 토지 보유기간에 대해 10~30%를 공제한 것과 주택 부수토지로써의 보유기간에 대해 24~80%를 적용한 것 중 큰 것으로 합니다. 

 

주택은 신축일 이후 보유기간에 대해 24%~80%를 적용합니다.

 

 

장기 특별보유공제는 많이 받을수록 좋다

 

장기 특별보유공제가 적용되느냐, 안 되느냐에 따라 세금 차이가 많이 납니다. 예를 들어 임야를 수십 년간 보유했는데 양도차익이 5억 원 발생했다고 했을 시, 기본공제 250만 원은 적용되지 않고 세율이 6~40%라고 한다면 다음과 같습니다.

 

 

• 장기보유 특별공제받지 못한 경우

 

양도차익 =5억 원

과세표준=5억 원(장기보유 특별공제 0원)

산출세액=5억 원 X6~40% = 1억 7,060만 원

 

 

• 장기보유 특별공제받는 경우

 

양도차익 =5억 원

과세표준=3억 5,000만 원(장기보유 특별공제 30%, 1억 5,000만 원)

산출세액=1억 1,360만 원