자녀에게 집을 증여하는 방법 (주의점)

 

부담부 증여를 이용하자

 

자녀가 부모로부터 집을 받거나 이용할 수 있는 방법은 증여, 양도, 무상사용 등 여러 가지 형태가 있습니다. 이왕 집을 마련해 줄 거라면 소유권을 이전하는 방식이 필요합니다. 

 

하지만 무턱대고 양도나 증여를 선택할 수 없는 이유가 있는데 세금이 많이 나오기 때문입니다. 그래서 많은 사람들이 세금 부담이 적은 부담부 증여 방식을 활용합니다. 부담부 증여 방식은 대출금 등과 함께 자신을 증여하는 것이 됩니다.

 

이렇게 되면 부채에 해당하는 부분은 양도세가 나머지 부분은 증여세가 과세됩니다 

 

예시)

예를 들어 자녀에게 3억짜리 집을 증여하고자 함.
이 집은 현재 전세보증금 1억 원, 대출금 1억 원이 있음.

 

 

• 대출금 등 없이 증여하는 방법

 

3억 원에서 5천만 원(공제금액)을 공제한 차액 2억 5,000만 원이 과세표준이 됩니다. 이 금액에 20%의 세율을 곱한 다음 1,000만 원의 누진공제를 하면 4,000만 원이 산출세액이 됩니다.

 

 

증여과세표준

 

• 대출금 등을 포함한 상태에서 증여하는 방법 (부담부증여)

 

대출금 같은 부채를 포함해 증여하는 방법은 '부담부 증여'라고 하는데 이 경우 증여금액은 부채를 차감한 금액이 되므로 1억 원에서 5,000만 원을 차감하면 5,000만 원의 과세표준이 나옵니다.  이 금액의 10%인 500만 원이 산출세액이 되므로 첫 번째 방식에 비해 증여세가 상당히 많이 감소했으나, 세법은 부담부 증여로 인해 인수한 부채는 양도의 대가로 보아 부모에게 양도소득세를 부과합니다.

 

그래서 정확한 의사결정을 위해서는 양도소득세가 얼마나 나올지 계산해야 하지만 양도세득세가 1,000만 원이라면 첫 번째 방식보다 2,500만 원 정도 적게 나옵니다.

 

• 자녀가 매매하는 방법

 

매매임이 입증되지 않으면 증여세가 부과되며 자칫 가산세 등이 부과되어 상당한 금액이 세금으로 나갈 수 있습니다. 따라서 자금 수수가 이루어지지 힘든 상황에서는 이 방법은 추천되지 않습니다.

 

• 집을 판 후 현금을 증여하는 방법

 

부모가 제삼자에게 매매한 자금 중 일부를 세금으로 납부하고 남은 현금을 자녀에게 줄 수 있습니다. 이때 현금을 주는 자체는 증여에 해당됩니다. 따라서 자금출처 조사 등에 의해 증여세가 추가로 나올 수 있습니다.

 

 

자녀에게 증여 시 주의할 점

 

1. 양도소득세 과세 판정 시 주택 수는 '1세대'를 기준으로 합니다. 자녀에게 증여한 경우에는 세대분리 요건을 확인해야 합니다.

 

• 자녀가 30세 미만인 경우 : 자녀가 미성년자이거나 대학생인 경우 또는 미취업 상태로 있는 경우 등은 세대분리를 하였더라도 인정이 안됩니다. 다만 30세 미만이더라도 이혼을 하였거나 상속주택을 받은 경우, 근로소득이나 사업소득 등이 있는 경우에는 인정

 

• 자녀가 30세 이상인 경우 : 소득이 없더라도 세대 독립이 인정됩니다.

 

2. 증여받은 자녀가 처분할 때 처분기한에 유의해야 합니다. 5년 내에 처분하면 양도소득세 계산 시 취득가액을 아버지 것으로 하는 '이월과세제도'가 적용되기 때문입니다.

 

 

3. 부담부 증여로 발생한 부채를 증여자가 대신 갚아주는 행위에 대해 규제가 심해지고 있어 부채를 승계한 수증자의 소득으로 부채가 상환되도록 해야 합니다.