분양권 전매, 미등기 전매 차이점

 

잔금을 치르지 않고 분양권을 매매하려고 한다면 분양권은 전매일까 미등기 전매일까요?

 

 

부동산 미등기 전매 시 세율

 

부동산 미등기 전매에 미등기 전매에 해당하면 양도소득세 세율이 무려 70%나 됩니다. 이렇게 세율이 높은 것은 미등기가 부동산 거래 질서를 해치는 동시에 세금을 탈루하는 수단으로 사용되는 것을 방지하기 위해서입니다. 그래서 미등기 전매에 해당하면 많은 세금을 피할 수 없습니다. 

 

 

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부동산 양도는 미등기 전매?

 

• 준공일 전에 양도하는 경우

 

잔금청산 등이 되지 않아 단순한 부동산을 취득할 수 있는 권리, 즉 분양권에 해당합니다. 이를 양도하는 것은 분양권 양도로서 발생한 양도차익에서 기본공제 250만 원을 적용한 과세표준 보유기간에 따른 세율, 즉 50%, 40%, 6%~40%(주택은 40%, 6~40%)를 적용하여 신고하면 됩니다.

 

• 준공일 이후 입주기간 만료일 이전 양도하는 경우

 

준공은 집이 완공되어 들어가 된다는 승낙을 말하는 것으로 주택이 완성되었으므로 분양받은 사람이 들어가면 됩니다. 그런데 분양을 받은 후에라도 사정이 바뀌어 입주하지 못하는 경우도 있습니다. 물론 돈이 없어 입주할 수 없거나 들어가 살 마음이 없어 입주를 포기하는 일도 있어, 이런 상황이에서 등기 전 준공주택을 양도했다고 하면 이 주택은 주택인가 분양권인가? 

 

세법은 유상 승계취득은 잔금청산일과 등기접수일 중 빠른 날을 주택 취득시기로 봅니다. 그래서 이 상황에서 양도하는 것은 주택이 아닌 분양권에 해당되어 취득세 납세의무 없이 분양권에 대한 양도소득세를 내면 끝이 납니다. 

 

• 입주기간 만료일 이후에 양도하는 경우

 

분양 아파트는 대개 2개월 간의 입주기간을 주는 것이 일반적입니다. 만일 자금 사정이 좋지 않거나 투자목적으로 분양계약을 한 사람들은 입주하지 못하는 경우가 있습니다. 이러한 상황에서 이 분양권을 양도하면 주택인가 분양권인가 헷갈리는 경우가 있는데 이 경우도 분양권이 맞습니다.

 

잔금을 치러야 비로소 소유권이 이전되는 것인데 잔금을 청산하지 않고 이를 팔았으니 분양권에 해당되어 물권 변동이 발생하지 않는 것입니다.

 

• 잔금을 남겨둔 상황

 

잔금을 100만 원 이런 식으로 남겨두면 잔금을 청산한 것으로 보기 때문에 아주 유의가 필요합니다. 그래서 미등기 전매가 성립될 수 없죠. 세법에서 미등기 양도자산은 그 자산의 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 것을 의미하기 때문에 즉 매매대금을 청산하여 부동산을 취득한 자가 등기절차를 이행하지 아니하고 당해 부동산을 양도한 것을 미등기 양도자산으로 보고 있습니다.  (매매대금을 청산하지 않았다면 미등기가 성립되지 않습니다)