부동산 투자시 확인해야 할 PF(프로젝트 파이낸싱)

대규모의 부동산을 조성하기 위해서 개인이나 기업이 홀로 감당하기 큰 금액이 필요합니다. 그래서 부동산 건설은 여러 은행과 기업이 함께 주택을 건설하는데 참여하는데 자본 조달의 규모가 커지고 참여하는 주체가 많아져 자연적으로 부동산과 금융이 연결됩니다.

 

 

부동산과 PF(프로젝트 파이낸싱 Project Financing)

 

부동산 조성이나 건설에서 여러 이해관계자들이 서로 연결해주는 것이 '프로젝트 파이낸싱'- PF이며 PF를 통한 연결 고리를 이해하면 금융시장과 부동산 시장의 흐름을 넓게 바라볼 수 있습니다.

 

 

PF는 미국의 유전 개발에서 활용되기 시작

 

미국의 석유 및 에너지 산업은 PF를 통해 성공했다고 볼 수 있는데 우리나라는 '사회간접자본시설의 민간투자법'에 따라 인프라에 대한 PF를 허가하고 있습니다. 도로, 공항, 항만 등 사회간접자본이나 플랜트 건설, 석유 탐사와 대규모 사업의 자금 조달 방법을 활용돼었는데, 최근에는 부동산 개발 사업, 영화 제작 등의 영역으로 확장되었습니다.

 

 

국내 부동산의 대표적 PF(프로젝트 파이낸싱) 업체는

 

PF는 부동산 전망은 좋지만 사업을 추진할 기업이 돈이 부족할 때 유용하며 외환위기 이후 경기가 정상으로 돌아오자 아파트를 짓기 위해 PF가 많이 사용되었습니다. 수요는 많지만 공급이 부족해 가격이 상승했으며 부동산에 사람들이 몰리다 보니 수익이 확실히 보장되었습니다.

 

PF가 낙관적이 측면이 되려면 부동산 가격이 꾸준히 상승해야 하며 부동산 가격이 중간에 폭락한다면 어려워질 수 있는 것입니다. 대표적인 것인 저축은행 부도 사태로 저축은행의 수익원이었던 부동산 PF가 금융위기와 부동산 경기침체를 거치며 부실해 2011년 저축은행 31곳이 파산되었습니다.  부동산 시장에서 PF는 자금을 공급해주는 좋은 금융기법으로 PF를 부동산 시장에 자금이 들어오는 '속도'의 관점에서 보는 것이 좋으며 이 속도가 원활하면 부동산 시장은 추가 상승할 것입니다. 

 

 

대표적 PF는 우리 종금(우리 종합금융)으로 PF 주관사로 중개와 대출 업무를 추진하면서 올해 역대 1분기 가장 많은 당기순이익을 기록했습니다. 우리 종금은 과거 자본잠식의 주범이었던 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)부문이 성장하면 실적상승에 기여한 것으로 나타났습니다.

 

우리종금은 수수료 이익 대부분이 부동산 PF 중개업무에서 발생했으며 예전 2008년 글로벌 금융위기가 발생해 우리 종금이 시행했던 부동산 PF대출에서 대규모 손실이 발생해 8년 동안 자본잠식에 빠져있었지만 여러 차례 유상증자를 거친 2019년에 자본잠식에서 벗어날 수 있었던 것이었습니다.

 

 

 

이제는 부동산 간접투자 '리츠' 투자할 시기

 

'공매도 재개' 대차잔액비율로 피해가자

 

부동산의 틈새시장 미분양 '줍줍' 을 노리자