전세 사기 피하는 방법 (전입일자, 계약시 특약 설정, 보증보험 가입)

 

 

깡통전세는 보증금과 대출금의 합이 매매가의 80%선을 넘어버리는 전세를 말합니다. 깡통전세가 되는 유형은 대게 2가지로 처음에는 정상적인 전세계약을 했지만 전세가가 갑자기 상승해 매매가를 따라잡아버린 경우인데 예를 들어 1억짜리 집에 7천만 원 정도의 전세계약을 했는데 경기불황에 따라 역전세까지 가는 경우입니다. 

 

두 번째는 처음부터 깡통전세로 시작하는 경우로 매매가를 제대로 파악하지 못하거나, 매매가를 감추는 바람에 전세 가격을 너무 높게 잡아서 매매가와 전세가가 거의 같이 출발할 경우로 나중에 전세금을 돌려받기 힘든 경우에 빠지는 상황인데 대부분 악의적인 건축주나 임대사업자가 선량한 전세 세입자들의 급한 마음을 이용한 경우가 많습니다. 

 

 

전세사기 피하는 방법

 

• 시세 파악

 

전세계약은 항상 매매가보다 80% 밑 선에서 계약하는 것이 가장 안전합니다. 나중에 매물이 경매로 넘어갔을 때 한번 유찰된 상태로 나중에 낙찰되는 전제하에 있는 것입니다. 일단 전세 계약하는 지역이나 그에 해당되는 아파트 단지 또는 빌라 그리고 같은 평수, 인근 지역 최소한 5군데의 매물을 찾아서 매매가를 찾고 평균치를 정한 다음 그 평균치의 80%선을 기준을 정하는 것이 좋습니다. 

 

• 시세 파악 후 등기부등본 확인

 

깡통전세를 만드는 사기 수법들이 조직화되어 있고 전문화되어 있다 보니 등기부등본을 출력해 있는 걸 미리 보여주는 경우도 있습니다. 그래서 등기부등본은 계약 직전에 또는 도장 날인하기 전에 반드시 확인해야 합니다. 출력물보다는 직접 사이트에서 확인하는 게 제일 중요합니다. 

 

• 등기부등본에서 확인해야 할 사항

 

등기부등본은 까탈스럽게 확인 및 요구를 해야 합니다. 등기부등본상에서 확인 부분은 압류/가압류/근저당 설정 이 3가지는 기본 확인이 필요하고 계약 전에 직접 주인을 확인하고 반드시 집주인과 계약해야 합니다. 대부분 중개사가 낄 때가 많지만 집주인이 멀리 있어서 안된다고 하더라도 최소한 주민등록증을 확인하고 영상통화와 가급적이면 녹음을 해 두는 게 나중에 문제가 발생했을 때 귀한 전세금을 찾는데 도움이 됩니다. 

 

• 이삿날 전입신고와 확정일자 동시에 받기

 

전입신고하러 갈 시 확정일자 받는 곳이 있습니다. 담당 주민센터 직원이 전입신고를 하고 나면 친절하게 확정일자까지 받을 건지 물어보기도 합니다. 그때는 스스럼없이 미루지 말고 1분 내로 가능하지 바로 동시에 전입신고와 확정일자를 받습니다. 

 

 

전입신고를 바로 해야 되는 이유

 

전입신고를 하면 집이 나중에 경매에 넘어가더라도 세입자가 1순위가 되어 경매가 끝난 후에 전세금을 돌려받을 수 있는데 전입신고는 당일날 효력을 가지는 것이 아니라 다음날 "0시"에 효력이 발생합니다. 

 

그렇다 보니 집주인은 다음날 0시 전에 은행에 가서 집을 담보로 근저당을 설정하면 세입자의 전세금이 근저당에 밀리게 됩니다. 집주인이 빚을 못 갚으면 당연히 은행에서 집주인에게 빚을 갚으라고 할 것이고 집은 경매에 넘어가고 경매 대금은 은행이 가지게 됩니다. 그러므로 전입신고는 당일날 효력이 아니고 다음날 "0시"에 효력이 있어 사기꾼들은 전입신고 신청한 날 근저당 설정을 합니다. 근저당의 효력은 당일날 발생하기 때문에 전세금은 후순위로 밀리게 됩니다. 반면 부동산을 사고 판 뒤에 설정하는 부동산 등기는 신청시점부터 효력이 발생합니다.

 

 

전세 계약서에 특약 설정

 

전세금 사기를 당하지 않으려면 실제 집주인과 거래를 하고 전세계약서에 "특약"을 설정합니다. 즉 "전입신고 이전에 근저당 설정은 안전하지 않으며, 이를 어길 시 전세금의 2배를 임차인에게 돌려준다"는 특약을 걸면 은행에서 담보대출 승인을 내주지 않습니다. 만약에 담보대출을 해주더라도 전세계약 사기로 법은 세입자에게 유리하게 적용되므로 안전하게 전세금을 돌려받을 확률이 높아집니다. 

 

 

보증보험 가입

 

전세대출을 받으면 보증보험에 가입하는 것도 좋습니다. 보증보험 가입은 집주인의 승인이 필요합니다. 그런데 갭 투자나 사기꾼들은 은행 블랙리스트들은 보증보험 가입이 거절되기 때문에 해당 집주인은 안 해주는 경우가 많아 보증보험이 가입을 안 해주는 집주인의 그 집은 계약해서는 안됩니다.