부자들의 증여 방법 '부담부증여' 일반 증여와 차이점

예전 고위공직자의 자녀가 8억이 넘는 건물을 증여받는 사실이 있었으며 이 자녀는 중학생으로 중학생이 건물주라는 것이 논란이 되기도 하였고, 증여 과정에서 증여세를 납부하기 위해 중학생딸이 2억이 넘는 자금을 부모님한테 차용하는 등 논란과 동시에 '부담부증여'가 알려지게 되었습니다.

부담부증여란

부담부증여는 이전부터 부자들이 자녀에게 부동산을 이전하는 방법으로 사용된 것으로 부담부증여는 절세 측면에서는 좋은 방법으로 세무 전문가들이 추천하거나 권고하는 방식입니다. 즉 채무를 부담하는 조건으로 특정한 자산을 증여하는 것을 말하며, 부동산을 증여하면서 해당 부동산에 대한 은행 차입금이나 임차보증금을 동시에 인수하는 것입니다.

부담부증여의 과정과 과세

1. 부모가 자녀에게 상가에 대한 임차보증금 6억을 함께 인수하는 조건으로 10억의 상가를 증여하는 방식이 부담부증여이며,
2. 자녀 입장에서는 증여받는 상가의 재산가액은 10억이지만 부채 6억을 동시에 인수하기 때문에 실제로 무상으로 증여받은 재산가액은 4억이 됩니다.
3. 자녀는 4억에 대한 증여세를 납부합니다.
4. 그리고 자녀가 부채 6억을 인수하였기 때문에, 건물의 60%를 6억에 매수한 결과가 됩니다.

부모 입장에서는 10억의 상가 중에서 40%인 4억은 자녀에게 무상으로 증여하였으며, 6억의 부채가 감소하였기 때문에 해당 상가의 60%를 6억에 양도한 결과가 되며, 해당 부채 감소액 6억이 양도가액이 되어, 양도차익에 대하여 양도소득세를 부담하여야 합니다.

부모의 부동산 10억(자산 4억 + 부채 6억)이 자녀에게 그대로 이전(자산 4억 + 부채 6억)됩니다.

부담부증여의 경우에는 증여재산을 ⓐ자산에 해당하는 부분과 ⓑ부채에 해당하는 부분으로 나누어 ⓐ자산에 해당하는 부분은 증여세를 ⓑ부채에 해당하는 부분은 양도소득세를 과세합니다. 즉 부담부증여는 증여세와 양도소득세가 항상 동시에 발생합니다.

일반 증여

일반 증여는 증여세만 발생하며, 예를 들어 10억 상가를 부채 없이 전부 자녀에게 증여했을 경우, 증여재산 가액은 10억이 되며 증여재산 10억에서 자녀 재산공제 5천만 원을 공제하면, 증여세 과세표준은 9.5억이 됩니다.

증여과세표준은 9.5억에서 해당 산출세액 30%(누진공제액 6천만 원)를 곱하면 납부할 증여세액은 2.25억(9.5억 X 30%-6천만 원)이 됩니다.

증여세율

과세표준	세율	누진공제액
1억원 이하	10%	-
5억원 이하	20%	1천만 원
10억원 이하	30%	6천만 원
30억원 이하	40%	1억 6천만 원
30억원 초과	50%	4억 6천만 원

부담부증여

부담부 증여일 경우, 자산에 해당하는 부분은 증여세를 부담하고, 부채에 해당하는 부분은 양도소득세를 과세합니다. 부담부증여는 증여세와 양도소득세를 모두 고려해야 합니다.

증여세액

임차보증금(채무액) 6억을 포함한 10억의 상가를 증여하면, 실제 증여재산가액은 4억이 되며, 증여재산가액 4억에서 자녀 재산공제 5천만 원을 공제하면, 증여세 과세표준은 3.5억이 됩니다.

증여과세표준 3.5억에 대한 산출세액 20%(누진공제액 1천만 원)를 곱하면 납부할 증여세액은 6천만 원(3.5억 X 20% - 1천만 원)이 됩니다.

양도소득세

10억의 상가를 증여하면서 6억의 임차보증금(부채)을 동시에 이전시켰기 때문에 부모 입장에서는 건물의 60%를 6억에 양도한 결과와 같습니다. 부채 감소액만큼 양도가 약(6억)이 되며, 전체 건물 취득가액(5억) 애 서 60%만큼만 해당 취득가액(3억=5억X60%)이 됩니다. 해당 양도에 대한 양도차익은 3억(양도가액 6억 - 취득가액 3억)이 됩니다.

양도차익 3억에서 10년 이상 장기보유 특별공제율(양도차익의 20%)을 차감하면 양도세 과세표준은 2.4억이 됩니다. 양도세 과세표준 2.4억에 대하여 산출세액 38%(누진공제 1,940만 원)를 곱하면, 양도소득세는 7,180만 원(2.4억 X 38% - 1,940만 원)이 되며, 지방소득세 718만 원을 합하면 총 납부할 양도소득세는 7,898만 원이 됩니다.

구분	금액	비고
(+) 양도가액	(+) 6억	부채인수액
(-) 취득가액	(-) 3억	5억 X 60%(부채인수비율)
양도차익	3억	(양도가액 - 취득가액)
장기보유특별공제	0.6억	10년 이상 양도차익의 20%
양도세 과세표준	2.4억	양도차익 - 장기보유특별공제
세율	38%	누진공제 1,940만원
산출세액	7,180만원
지방소득세	718만원	양도소득세 10%
양도세 총 부담세액	7,898만원	양도소득세 + 지방소득세

주택담보대출 금융상품 금리 비교 계산하는 방법