중과주택 조합원 입주권 분양권의 차이점

 

세법상 조합원 입주권과 분양권에 헷갈리는 경우가 있는데, 차이점에 대해서 알아보겠습니다. 어느 재개발 지역이 헌 집이 1,000세대가 있는데 이것을 헐어 새로운 집을 1,500세대 짓는다고 가정할 시, 이때 헌 집을 가지고 있었던 1,000세대는 새집을 분양받을 권리를 받게 되며, 이것이 조합원 입주권입니다.

 

반면에 새로 생길 500세대는 일반에게 공모해서 분양받게 되는데, 이것이 분양권입니다.

 

분양권은 원래 없었던 주택이 새로 생기는 것이기 때문에 실제로 집이 지어지고 등기가 이뤄지기 전까지 주택으로 보지 않는 점입니다. 분양권은 주택 수에 포함되지 않는 것입니다.

 

조합원 입주권은 주택 수에 포함되며, 이미 헐리기 전에 주택으로 쓰였던 집이 존재했고, 조합원 입주권은 그 집으 그대로 승계한 것이라고 보기 때문입니다.

 

조정대상지역 내(서울) 중과 규정에서 입주권과 분양권

 

A: 서울 내에 주택 2채와 조합원 입주권 1개 보유

B: 서울 내에 주택 2채와 분양권 1개 보유

 

A의 경우, 조합원 입주권은 주택 수에 포함되며 다른 두 채의 집과 함께 조합원 입주권도 서울에 위치하므로 A의 '중과 주택' 수는 총 3 채입니다. 같은 지역의 주택을 팔 경우 3 주택은 20% p의 중과를 적용받으며

B의 경우, 분양권은 주택 수에 포함되지 않으므로, 중과주택 수는 총 2개, 10% p의 중과만 적용받게 됩니다.

 

조정대상 중과세율

 

 

조합원 입주권 팔 때에는 중과되지 않음

 

조합원 입주권도 그 자체를 양도할 때에는 중과가 적용되지 않고, 일반주택과 마찬가지로 일반세율을 적용받습니다. 즉 보유기간이 1년 이내일 때에는 무조건 세율 40%를, 1년을 초과했을 때는 과세표준에 따라 6%에서 42%까지의 세율을 적용받는 것입니다.

 

조합원 입주권은 중과주택 수에는 포함되지만, 그 자체를 팔 때는 중과가 적용되지 않으므로 20% p의 가산 없이 보유기간이 1년 이내는 40%, 1년을 초과했을 때에는 일반세율(6%~40%)을 적용받습니다.

조합원 입주권을 팔았다면 A의 경우 남은 중과주택은 2 채이므로 어떤 것을 먼저 팔든 중과율은 10% p 가산으로 줄어들며, A의 경우 총 3채를 팔면서 첫 번째(조합원 입주권)를 팔 때에도 중과를 피할 수 있고, 남은 두 채을 팔 때에도 중과세율이 낮아지므로 절세 효과를 가질 수 있는 것입니다.

결론적으로 중과주택 중에 조합원 입주권이 들어 있는 경우에 조합원 입주권을 먼저 파는 것이 절세 측면에서 유리한 것입니다.

 

 

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